前言：一位美國經濟學家曾預言：現代物流業是每個國家經濟增長的“黑大陸”，是降低成本的“最后邊界”，是降低資源消耗、提高勞動生產率之后的“第三利潤源”。
正是因為各級政府越來越意識到“第三利潤源”對一個地區一座城市的發展有著不可估量的價值，現代物流業成為當下甚至在今后相當一個時期內被競相發展的“黃金”產業。2011年，切實減輕物流企業稅收負擔、加大對物流業的土地政策支持力度、促進物流車輛便利通行、加快物流管理體制改革等意見的“國九條”（《關于促進物流業健康發展政策措施的意見》）的頒布，催生了一系列利好物流業發展的政策，也點燃了發展現代物流業、調整產業結構、提升城市功能的燎原之火。
曾經，在呼市，有個門臉房，前面有條馬路，就可以辦物流，這些分散于城市某個角落的貨物配送單位不僅僅占用了城市公共資源，影響市容市貌，從產業發展角度看，如果不著眼于服務城市發展的大局盡早升級，遲早會被淘汰出局，這是首府許多人對許多“冠以物流稱謂，實則做貨物配送的物流公司”的看法。
城發決策層意識到，“城市物流不是簡單的貨物運送，只有站在服務城市發展的高度，讓物流實現以產業帶市場，引發商品流、資金流、信息流的集聚，才能在呼市形成物流基礎、物流中心和配送中心互為補充、協調發展的物流基礎設施格局，為呼市現代城市物流的健康發展奠定基礎，這是城發牽頭建設物流園區的初衷”。
貨物轉運站：欲解城區貨物轉運
2010年初，國務院將呼和浩特市列為全國 17個區域物流節點城市之一，也是交通運輸部確定的全國179個國家公路運輸樞紐城市之一。
《呼和浩特市物流業“十二五”發展規劃》，呼和浩特市被定位為“呼包鄂經濟區物流中心城市”、“西部地區城市配送體系建設示范城市”、“國家向北開放重要國際物流節點城市”，區域物流業中心城市的發展藍圖浮出水面。
在2011年政府工作報告中呼和浩特市明確提出“十二五”期間要積極發展服務業，發展第三方物流，著重整合物流資源、提升物流效率，重視發展現代物流業、建設物流園區，并以此作為推進產業機構調整、增加就業、培育新的經濟增長點的重要舉措。這些政策規定對現代物流中轉站的規劃和建設工作指明了發展方向。
2011年4月18日，市政府召開市長辦公了，會上確定由城發投資建設貨物轉運站。貨物轉運站的建設，將解決物流對城市交通、道路、市容環境帶來的沖擊具有深遠的意義。
提起貨場的建設，時任城發副總經理貨場項目建設負責人黃志民記憶猶新，“當年，市政府明確要盡快實施貨場的建設和運營。為此，城發決策層開始了前期調研工作，就貨場的選址，我們用了一個多月的時間，在市區周邊考察，最終結合呼市未來長遠發展規劃，認為現代物流中轉站的選址應選擇在具有地域可擴展性特點的環城高速與京藏高速附近的交通節點上，即呼市環城高速公路（三環）外城區出入口地區。”
城發決策層認為，城發實施的綜合物流園區屬于城市公益性設施，投資大，資金回收周期長，利潤薄。園區項目的實施，從當時看，能夠有效解決“不讓大車進城”的問題；從長遠看，是為呼市城市功能的提升做了基礎性的工作，為城市未來的發展奠定了良好的基礎，物流園區未來的社會效益必定非同凡響。
從2011年開始，城發為城市緩解交通壓力，為城市解決綜合物流園區規劃之缺、建設滯后，為解決城市物流基礎、服務等方面的升級，開始了積極的探索。
緩解城市交通壓力
“十五”、“十一五”期間，呼和浩特市快速發展，城市規模遠遠突破上一版城市總體規劃的范圍，城市交通管理水平相對滯后等各種原因，導致了交通擁堵現象日趨嚴重。而作為擁有大量交通流的物流業，也是導致交通擁堵的一個重要原因。
2010年以前，呼和浩特的物流企業大部分在中心城區，其中在二環以內的大型物流市場主要有：洪興建材城、福利達糖酒批發市場、東瓦窯農貿市場、百聯雄業、元和建材城、呼運物流公司、潤宇裝飾城、同創鋼材市場、利豐汽車文化市場、呼市西苑肉聯有限責任公司、金海五金機電城及東庫街糧油建材批發市場等。
這些已經形成的物流中心和交易市場導致了大量的交通流。據不完全統計，呼和浩特市物流載貨汽車39460輛313583噸，專用車輛(大件運輸車、廂式貨車等)占營運車輛總數的10%，其中絕大多數運入貨車為五軸以上，載重量70—90噸（城區道路承載能力30-50噸）的大型貨車，并經常超載，這些貨車對不僅影響了城區的交通，而且嚴重損毀了城區道路，造成“年年修路、常常爛路，百姓出行難，怨聲載道”。雖然交警部門已經采取措施，對大型貨車進入市區進行了時間上的控制，但治標不治本。
呼和浩特市城區面積由2005年的 140平方公里擴展到2010年的 210平方公里，城區建設面積擴展迅速，原有的一批物流中轉或專業物流市場已被融入市區。而現代物流、金融保險、會展、旅游、中介等現代服務業快速發展，服務業增加值由 448億元增加到 1097億元，呼和浩特市GDP年均增長28.6%，貨運量的年均增長率也達到22%。
而貨場的建設在滿足呼市經濟未來發展對物流產業需求的同時可從根本上解決物流對城市交通、道路、市容環境帶來的沖擊。
補城市功能規劃之缺
從2000年到2011年，近十年，內蒙古自治區生產總值增速連續7年保持全國前三位，經濟總量由2000年的1539億元增加到2011年的14246.1億元；人均GDP達到5.67萬美元，從全國第24位上升到第6位，綜合經濟實力明顯增強。作為首府城市，呼市的各項經濟指標也明顯上升，2011年呼市實現地區生產總值達到2177億元，實現農業總產值195億元，全部工業實現增加值580億元，實現社會消費品零售總額890億元，外貿進出口總額達20.24億美元，公路運輸業完成全社會貨運量9350萬噸，貨運周轉量319.33億噸公里。
如此快速的經濟發展，一方面加快了城市的現代化進程，同時也對城市功能的完善、提升有了更具體的迫切的需求。
“加上流動人口，呼市現在大概有近三四百萬人口，每天吃喝拉撒需要大量的物資供應和流通，盡管目前有幾個大一點的物流園區，但成規模的少，服務城市的質量和效果也不盡如人意。不論是市區內的一些貨運快遞，還是二環路邊的一些物流，現在最突出的問題是在門口堆放各種物資材料，占用便道占用城市公共資源，影響市容市貌。那些停靠在二環路邊運送貨物的大車，白天交警管著不讓進城，晚上11點到第二天早上5點進出城，對城區道路的碾壓、對周圍環境的噪音塵土廢氣污染都特別嚴重，城市為此付出的代價極高”。時任貨場項目部經理楊杰說, “作為現代化的首府城市，經濟社會的快速發展的同時也凸顯出了城市規劃的缺陷，直至今天，在呼市城區規劃中還沒有物流用地的規劃，我們現在的物流園區建設是在償還歷史欠賬，建設物流園區，是從基礎設施的配套方面解決城市發展的需求。”
整合“多小散弱”的物流
據統計，截止到2011年，呼和浩特擁有各種規模物流企業870多家。其中，物流運輸企業 210戶，倉儲企業 32戶，大型零售網點 128家， 5000平方米以上的網點 69家，華聯、王府井、國美等大型物流連鎖企業相繼落戶我市；專業市場 96家，上億元的商品交易市場達到 34家，其中以潤宇裝飾城、利豐汽車文化廣場、美通無公害農產品批發中心為代表的交易市場，已占據自治區中部地區集散及配送中心地位，其商品已輻射蒙古、我國西北地區和內蒙古中西部，形成了以大型批發零售網點為骨干，中小網點星羅棋布的多成分、多層次、多業態的商業網點體系。
盡管物流公司數量不少，但資源分散，在經營業態上各自為戰，經營粗放，不能形成完整的物流服務鏈，仍處于物流業的初級形態，呼市物流業的現狀并不樂觀，“多、小、散、弱”的局面依舊存在，發展顯得自發而無序。
呼和浩特市“十二五規劃”將著重整合物流資源，提升物流效率，即將二環以內分散的大、中、小型的物流重新進行資源整合，在三環外建設科學化、集約化、規模化、專業化、現代化及功能完善的大型綜合物流園區勢在必行。
補首府“大型綜合物流園區”之缺
通過合理的大型車輛交通組織、管制措施，同時提供物流貨物的存放、卸載、換載等綜合條件，減輕二環內交通擁堵，解決載重車輛對市區道路的損毀，合理改善城市交通狀況；對呼市零散物流進行整合布局，解決門前便道亂停車亂堆貨，造成擁堵破壞環境影響市容的問題。表面上看，為“不讓大車進城”進行城區外環物流園區的建設有些小題大做，但從城市發展的角度看，此舉產生的環境效益、社會效益、經濟效益可用“蝴蝶效應”來比喻。
時任城發董事長牧峰說，“十年前，能源、化工、建材、乳制品加工產業等呼市工業支柱產業一直保持快速增長勢頭，工業企業的發展壯大要求要有與之相適應的物流的發展；作為重要糧食集散地，建設與糧食市場相配套的倉儲物流中心，活躍農產品流通市場，需要物流保障；呼市社會消費品零售額不斷刷新。社會消費品產業的發展需要與之協調的物流支撐……”。
2011年，呼市地區還沒有與需求相匹配的大型綜合物流園區，呼市及其周邊地區物流基礎設施薄弱，物流業總體發展滯后。城發在呼市城區東、南、西三環外節點處分別建設惱包物流園區、金河物流園區、億陽物流園區，貨物年吞吐量預計可以達到600萬噸，不僅僅可以填補首府城市大型綜合物流園區的空白，而且可以合理布局物流分撥，容納物流企業穩定經營，利于培育第三方物流企業和促進資源整合，為生產流通企業提供各種現代服務功能的綜合配套系統，在引領促進現代城市物流健康發展的同時，帶動經濟發展、擴大就業，對城市的可持續發展影響深遠。
從“貨場”到“現代物流園區”
作為內蒙古自治區的首府城市，如何更好地體現“一流首府經濟”的內涵、讓首府的首善功能盡情發揮，現代物流體系的建設成為一個很好的載體。
“城區面積不斷擴大、市區交通擁堵、現有貨場貨站布局不合理影響市容環境、貨車進入城區損毀道路嚴重、解決物流服務最后一公里難題”等是城市管理者必須直面求解的難題，呼市政府從“解決不讓大車進城的問題”著手，開始了務實的“現代物流基礎設施建設”。
2011年，在推進建設物流集散樞紐和專業化物流園區的過程中，城發肩負重任，按照市委政府的要求，承擔了在呼市外環節點處建設總投資20.46億元的惱包、金河、億陽三個物流園區的任務。城發是從解決城市基礎設施建設問題、健全完善城市功能、解決好物流最后一公里難題、搭建社會協作大平臺等方面為呼市現代物流體系建設奠定基礎。
城發決策層認為，城發投資建設的三個物流園區，必須堅持高起點規劃，高標準要求，高速度建設，高效益發展的原則。要把城發物流園區建設成為布局科學、環境優美、功能配套、裝備先進、市場特色濃厚、輻射范圍寬廣、帶動能力強、極具區位優勢、政策優勢和體制優勢的大型現代化物流園區，使之成為西部最具競爭力的物流園區之一。
而物流園區未來的發展采用什么樣的模式，也是城發決策層要謀篇布局。
隨著物流產業的興起、趨熱,物流地產在發達地區急劇升溫,迅速成為地區經濟發展的“新奶酪”;相比之下,中西部地區特別是西北地區的物流地產市場總體處于“沉睡”狀態,嚴重制約了該地區物流產業乃至整體經濟的發展。
“城發物流園區將采用物流地產型的物流園區發展模式。這種模式，是將物流園區作為工業地產項目，通過給予城發適應工業項目開發的土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等相關政策，由公司進行物流園區的道路、倉庫和其它物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然后以租賃、轉讓的方式給物流企業，日常物流業務由物流公司操作，城發只負責投資開發和物業管理。城發可以通過物流園區的開發、建設、運營獲得土地增值、園區物流設施設備出租、停車費用、物業費、以及其它收益等盈利收入，這些收入的獲得可為物流園區的可持續發展以及城市發展提供保障。”時任城發董事長牧峰如是說。
從2011年4月市政府明確由城發承擔建設，經過前期近一年的運作，城發的“貨場項目”由初步的構思進入到緊鑼密鼓的基建階段，分布在呼市三個出城口附近的三個物流園區“呼之欲出”，城發開啟了為城市現代物流謀篇布局。
2012年4月8日，年吞吐量640萬噸的惱包公路物流園區正式開工，園區位于東三環與京藏高速和G6、G7、G110國道互通之處，北鄰京藏高速，西鄰呼市環城高速、南鄰G110國道，占地1178.69畝。同年，位于G209國道與南三環交口南側的金河物流園區開工，園區占地面積515畝，年吞吐量300萬噸。同年，占地面積700畝、年貨物吞吐量約300萬噸的金川億陽物流園區賓館、停車場開始試營業。
時任貨場項目經理楊杰說，“城發物流園區是按照邊建設、邊運行的思路，到2013年惱包、金河園區已具備停車、換載、卸載、餐飲功能。并為使園區盡快投入運營，2012年城發與社會民營企業合作，成立了城發惱包貨場有限公司、城發金河物流有限公司及城發億陽南繞城公路物流有限公司。2013年城發公司與城發供熱公司共同出資成立了城發物流公司，實現物流融資對各物流項目的統籌管理。城發是全力以赴為城市解決物流‘最后一公里問題’集結能量。”
為呼市現代物流體系建設打好基礎
城發的物流從布局和建設上都承載著呼市政府完善城市功能、提升物流產業品質的決心和信心，三個物流園區的建設，可以說在物流產業鏈前端為呼市現代物流業的發展搭建好了堅實的硬件基礎。
打造一級物流體系——園區倉儲
城發物流項目于2012年開工建設，2015年底三座物流園陸續投入使用。項目累計完成投資約15.07億元，建成倉儲、物流等相關設施約23.2萬平方米。其中：
惱包物流園區項目占地1178.69畝，一期609畝，建成倉儲、物流配套設施約15.5萬平方米；金河物流園項目占地450畝，建成倉儲、物流配套設施約3.9萬平方米；億陽物流園區共有倉儲物流設施3.38萬平米。
2016年，惱包物流園區確定為呼和浩特快遞電商產業園，快遞電商物流園是呼市首家經市政府批準成立的集百貨儲運、快遞電商為一體的現代化綜合物流園。
目前，三個園區駐園企業45家，年營業收入約3300萬元。惱包園區作為我市快遞電商產業園，分撥快遞、快件接近100萬單/日，吞吐分揀快遞、快運件約3.51億件/年。
打造物流配送體系
為提高呼市物流服務水平，構建規范化、規模化、網絡化的現代物流服務環境，滿足呼市經濟發展和城鄉居民生產生活的需要，整合呼市各種物流資源，建立完善的呼市城市共同配送體系，打造“城發城市共同配送”品牌。2013年，成立了城發物流配送中心，購置廂式貨車50臺，開始承接零擔及固定配送業務。
2014年7月，城發物流配送中心正式啟動運營，物流配送中心的啟動，實現了“便民、利民、惠民”的目標。
時任物流公司經理史士林說“城市共同配送體系是指在一個城市區域范圍內，通過發揮物聯網信息在生產要素配置中的優化和集成作用，對市區內主要的連鎖企業和生產加工企業的運輸配送系統進行一定的整合和規劃，由配送企業綜合多個用戶的要求，統籌安排配送時間、次數、路線和和貨物數量，經過配送中心的多功能服務，進行優化組合后的配送體系。”
2015年,為了實現終端銷售帶動園區經營和物流發展，增大公司在呼市物流行業市場份額的目標，成立了城發為家城商貿有限公司.
2015年開設6家為家城終端銷售點，鋪設20家快遞超市網點作為末端配送，基本形成了園區（倉儲）——市內業務中心（物流配送）——末端配送點的三級物流體系。
現物流配送中心以“承接固定業務與配送車輛外包租賃并行”的運營模式為重點，以實現降成本、增收入的目標。現有廂式貨車56輛，承接醫藥、餐飲等7家固定配送業務。2020年，配送中心按照“輕資產、重運營”的思路啟動供應鏈管理業務，擬通過倉管、分揀、配送等一體化的管理服務模式對我市快消品企業進行整合。
拓展供應鏈管理項目
近年來，由于道路通行證制度取消，沒有路權通行優勢，公司物流配送中心業務開始萎縮。“物流公司調整了車輛運營模式，在對現有固定配送業務進行維護的基礎上，結合園區倉儲和商戶資源啟動了供應鏈管理項目。”物流公司經理丁雪峰如是說。
2019年開始摸索以商戶提前預付租金的方式為其加工訂制庫房的建設模式。通過這種建設合作模式，兩年時間定制了40000平米面積的分揀車間和倉庫。
而加工制作倉庫主要由內蒙古博峰完成，現博峰公司已形成年加工制作十萬平米標準庫房的加工能力。
歷時2年時間，2015年8月，城發物流公司通過增資擴股的方式，增資2.808億元完成博峰公司并購，實現對博峰公司90%控股權。
時任城發副董事長杜雄勇說，“通過并購博峰公司股份，實現城發對城發億陽南繞城公路物流有限公司絕對控股。”
博峰公司利用原有機加工設備，現為各物流園區、配送中心乃至供熱公司做好生產加工及物業維護服務，形成年加工制作十萬平米標準庫房的加工能力。博峰公司還為供熱公司及物業公司開發制作了移動熱源車、電動車停車欄等設備，降低了建設成本，確保了工期。
城發物流“十四五”發展謀新局
2021年是“十四五”規劃開局之年，也是全面建設社會主義現代化國家“第二個一百年”的起步之作，更是城發發展20年后一個新起點。按照市委、政府確立的“讓首府現代產業體系更具特色，要做優做新三產”的目標，要大力發展現代物流業。
城發副總經理、城發物流董事長趙永強說，城發物流發展了10年，進入2021年，城發物流也進入了一個關鍵階段，布局城發物流園區未來發展至關重要，實現城發物流產業更具特色，城發將為這個理想的實現不懈努力。
探索新型運營管理模式
物流將探索與駐園企業“利益捆綁”的經營模式，利用雙方優勢，積極與各駐園企業緊密聯合，創造協同效應，形成“園區為駐園企業服務，駐園企業良好經營”的態勢，為園區創造經濟效益的良性循環。同時，通過實地考察、經驗交流學習，積極借鑒優秀物流園區運營管理方面的成功經驗，并將城發物流園的優勢和發展機遇帶出去，吸引融入外來資本，形成“投資＋企業管理”的經營模式。
搭建信息共享平臺
信息服務是現代物流園區建設的一項重要內容，目前，城發物流園區部分駐園快遞企業已具備大數據庫，但相互獨立。下一步，園區在進一步完善原有信息基礎設施的同時，積極和入園企業協商，共同制定信息化建設發展方案，將信息化建設作為重點發展方向，著手搭建招商服務綜合信息平臺，做強園區信息化服務功能。通過建設“大平臺、大數據庫”，將各駐園企業的數據進行整合，為園區安全監管、信息共享創造條件。使園區在智慧物流的運營管理智能化、共享服務平臺化、信息服務系統化再到最終實現價值再造。
打造多元化產業園區
本著“以點帶面、主導經營”的原則，開發專業性物流市場，如：商品批發、綜合商貿、貨運物（站）等，以拉動物流需求，從而形成人流、商流、物流、信息流的綜合開發環境。同時，進一步開發供應鏈業務模塊，通過管理服務提升物流項目的整體經濟效益，從而帶動物流園區持續健康發展。
